تعداد طبقات مجاز ساخت در زمین ۲۰۰ متری
بهطور کلی، در بیشتر مناطق شهری (از جمله تهران)، زمینهای با مساحت حدود ۲۰۰ متر معمولاً مجاز به ساخت ۳ تا ۴ طبقه روی همکف هستند.
این عدد بسته به موقعیت زمین و عرض گذر ممکن است تغییر کند.
بهعنوان مثال:
-
اگر زمین در کوچهای کمتر از ۶ متر قرار دارد، معمولاً فقط تا ۳ طبقه مجاز خواهید بود.
-
اگر کوچه بیش از ۱۰ متر عرض دارد و زمین در بافت نوساز است، احتمالاً ۴ طبقه روی همکف مجاز خواهد بود.
شهرداری در زمان صدور پروانه ساخت، با توجه به طرح تفصیلی منطقه، تعداد دقیق طبقات را مشخص میکند. بنابراین هیچ عدد ثابتی برای همه مناطق وجود ندارد.
تأثیر متراژ زمین بر تعداد طبقات مجاز
متراژ زمین یکی از اولین شاخصهایی است که در محاسبه تراکم و تعداد طبقات در نظر گرفته میشود.
بهصورت ساده میتوان گفت:
هرچه زمین بزرگتر باشد، تراکم ساختمانی بیشتری به آن تعلق میگیرد.
مثلاً:
-
زمینهای ۱۵۰ متری معمولاً مجاز به ساخت ۲ یا ۳ طبقه هستند.
-
زمینهای ۲۰۰ متری ۳ تا ۴ طبقه.
-
زمینهای ۲۵۰ تا ۳۰۰ متری ممکن است ۴ تا ۵ طبقه مجاز داشته باشند.
البته در زمینهای کوچکتر، محدودیتهایی برای سطح اشغال و نورگیری نیز اعمال میشود.
بررسی ضوابط شهرداری در تعیین تعداد طبقات
ضوابط شهرداری در هر منطقه از طریق طرح تفصیلی تعیین میشود.
طرح تفصیلی سندی است که بر اساس موقعیت ملک، نوع بافت (قدیمی یا نوساز)، عرض معبر و تراکم منطقه، میزان ساختوساز مجاز را مشخص میکند.
در هنگام مراجعه برای دریافت پروانه ساخت، مهندس طراح با استفاده از اطلاعات طرح تفصیلی و استعلام شهرداری، نقشهای تهیه میکند که با ضوابط منطقه مطابقت دارد.
نقش عرض گذر در مجوز ساخت چند طبقه
عرض گذر (یا همان عرض کوچه و خیابان) از عوامل تعیینکننده در تعداد طبقات است.
بهصورت معمول:
| عرض گذر | حداکثر طبقات مجاز |
|---|---|
| کمتر از ۶ متر | ۲ تا ۳ طبقه |
| بین ۶ تا ۱۰ متر | ۳ تا ۴ طبقه |
| بالای ۱۰ متر | ۴ تا ۵ طبقه |
هرچه عرض کوچه بیشتر باشد، امکان نورگیری و تهویه بهتر میشود و در نتیجه شهرداری اجازه ساخت طبقات بیشتری میدهد.
تفاوت تعداد طبقات در زمینهای شمالی و جنوبی
نوع زمین (شمالی یا جنوبی) نیز در تعداد طبقات و نحوه طراحی مؤثر است.
زمینهای شمالی معمولاً حیاط در جلو دارند و ساختمان در عقب زمین ساخته میشود؛
در حالیکه زمینهای جنوبی ساختمان را در جلو و حیاط را در پشت دارند.
در بعضی مناطق، زمینهای جنوبی بهدلیل امکان نورگیری مستقیم از معبر، از نظر شهرداری شرایط مناسبتری برای ساخت طبقات بالاتر دارند.
محاسبه تراکم ساختمانی و سطح اشغال
تراکم ساختمانی یعنی نسبت زیربنای کل ساختمان به مساحت زمین.
برای مثال، اگر تراکم مجاز زمینی ۱۸۰٪ باشد، در زمین ۲۰۰ متری میتوانید ۳۶۰ متر زیربنا بسازید.
این زیربنا میتواند در قالب سه طبقه ۱۲۰ متری تقسیم شود.
سطح اشغال هم معمولاً بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است.
یعنی در زمین ۲۰۰ متری فقط حدود ۱۲۰ تا ۱۴۰ متر از زمین را میتوان در هر طبقه ساخت.
حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان در مناطق مختلف
شهرداری علاوه بر تعداد طبقات، معمولاً برای ارتفاع ساختمان هم محدودیت تعیین میکند.
در بیشتر شهرها، ارتفاع هر طبقه حدود ۲٫۸ تا ۳٫۲ متر است و حداکثر ارتفاع مجاز کل ساختمان معمولاً بین ۱۲ تا ۱۵ متر است.
ضوابط ساخت در زمینهای کمتر از ۲۰۰ متر
در زمینهای کوچکتر از ۲۰۰ متر، محدودیتهای بیشتری برای سطح اشغال و نورگیری وجود دارد.
این زمینها اغلب فقط تا دو یا سه طبقه مجاز هستند و ممکن است شهرداری اجازه ساخت طبقه چهارم را ندهد، مگر در صورت تجمیع پلاک یا واقع شدن در بافت فرسوده.
جدول خلاصه تعداد طبقات مجاز بر اساس متراژ زمین
| متراژ زمین | تعداد تقریبی طبقات مجاز | سطح اشغال مجاز | شرایط معمول |
|---|---|---|---|
| ۱۵۰ متر | ۲ تا ۳ طبقه | ۶۰٪ | محدودیت نورگیری، معمولاً کوچه باریک |
| ۲۰۰ متر | ۳ تا ۴ طبقه | ۶۵٪ | متداولترین حالت در مناطق مسکونی |
| ۲۵۰ متر | ۴ طبقه روی همکف | ۷۰٪ | مناسب مناطق با گذر بالای ۱۰ متر |
| ۳۰۰ متر | ۴ تا ۵ طبقه | ۷۰٪ | در مناطق با تراکم زیاد و عرض کوچه مناسب |
شرایط دریافت پروانه ساخت ساختمان چند طبقه
برای شروع ساختوساز باید پروانه ساخت از شهرداری بگیرید. مراحل کلی شامل موارد زیر است:
-
مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر
-
ثبت درخواست و ارائه سند مالکیت
-
استعلام از طرح تفصیلی و نظام مهندسی
-
طراحی نقشه مطابق ضوابط منطقه
-
تأیید نقشه و پرداخت عوارض
-
صدور پروانه ساخت
اگر نقشه یا مدارک با ضوابط منطقه مطابقت نداشته باشد، ممکن است پروانه به تأخیر بیفتد یا رد شود.
تراکم مجاز در طرح تفصیلی شهر تهران
در تهران، هر منطقه تراکم خاص خود را دارد.
برای مثال:
-
مناطق ۵، ۶ و ۱۰ تراکم زیاد دارند و ساخت تا ۵ طبقه در زمینهای ۲۵۰ متری معمول است.
-
مناطق ۱ و ۲ بهدلیل محدودیت ارتفاع و شیب زمین، معمولاً مجوز بیش از ۴ طبقه نمیدهند.
-
در مناطق بافت فرسوده، شهرداری تراکم تشویقی ارائه میدهد.
قوانین ساخت و ساز در بافت فرسوده
در بافتهای فرسوده، بهمنظور تشویق نوسازی، معمولاً شهرداری تراکم بیشتری اختصاص میدهد.
این یعنی اگر در منطقه عادی بتوانید ۳ طبقه بسازید، در بافت فرسوده شاید مجاز به ساخت ۴ طبقه شوید.
علاوه بر آن، هزینه عوارض نیز معمولاً کمتر است.
اشتباهات رایج در محاسبه تراکم ساختمانی
یکی از خطاهای رایج این است که بعضی مالکان سطح اشغال را با تراکم اشتباه میگیرند.
سطح اشغال مربوط به مساحت ساخت در یک طبقه است،
در حالی که تراکم به کل زیربنای ساختمان در همه طبقات اشاره دارد.
برای مثال، اگر زمین ۲۰۰ متری شما سطح اشغال ۶۰٪ دارد و اجازه ۳ طبقه ساخت دارید،
تراکم شما ۱۸۰٪ خواهد بود (یعنی ۳۶۰ متر زیربنای کل).
تأثیر نوع کاربری زمین بر تعداد طبقات مجاز
زمینهایی که کاربری تجاری یا اداری دارند، معمولاً ضوابط متفاوتی از زمینهای مسکونی دارند.
در بسیاری از مناطق، ساختمانهای تجاری بهدلیل رفتوآمد بیشتر مردم و نیاز به ایمنی بالاتر، محدودیتهای خاصی در ارتفاع و تعداد طبقات دارند.
توصیههای فنی برای ساختوساز در زمینهای کوچک
اگر زمین شما متراژ کمی دارد (۱۵۰ تا ۲۰۰ متر)، بهتر است:
-
از طراحیهای فشرده و بهینه استفاده کنید.
-
به جای افزایش طبقات غیرمجاز، از مصالح سبک و مدرن مثل ورقهای کامپوزیت آلومینیوم یا فایبر سمنت برد در نما استفاده کنید تا وزن سازه پایین بیاید.
-
برای زیبایی بیشتر و کاهش هزینهها، نما را ساده اما مدرن طراحی کنید.
📎 برای آشنایی با جدیدترین متریالهای سبک و مقاوم در نما، پیشنهاد میشود مقالهی «معرفی بهترین مصالح برای نمای مدرن ساختمان» را مطالعه کنید.
جمعبندی و نکات پایانی
تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در زمینهای مسکونی به عوامل زیادی بستگی دارد؛
اما بهطور میانگین در زمین ۲۰۰ متری میتوان انتظار ساخت ۳ تا ۴ طبقه را داشت.
پیشنهاد میشود پیش از هر اقدامی، با مهندس ناظر یا دفتر خدمات شهر مشورت کنید تا از جزئیات طرح تفصیلی منطقه خود مطمئن شوید.
این کار باعث صرفهجویی در زمان و هزینه میشود و از بروز تخلفات ساختمانی جلوگیری میکند.
اگر در مرحله طراحی یا انتخاب متریال هستید، توجه داشته باشید که مصالح سبک، مدرن و بادوام
(مثل نمای کامپوزیت یا فایبر سمنت) میتوانند هم سرعت اجرا را بالا ببرند و هم جلوهای خاص به ساختمان بدهند.
در نهایت، آگاهی از قوانین ساختوساز به شما کمک میکند تا پروژهای اصولی، زیبا و مقرونبهصرفه اجرا کنید.
سؤالات متداول
در زمین ۲۰۰ متری چند طبقه میتوان ساخت؟
بهطور معمول ۳ تا ۴ طبقه روی همکف، بسته به عرض گذر و موقعیت ملک.
عرض کوچه چقدر بر تعداد طبقات تأثیر دارد؟
اگر عرض کوچه کمتر از ۶ متر باشد، معمولاً فقط ۲ یا ۳ طبقه مجاز است.
در زمینهای ۳۰۰ متری چند طبقه میتوان ساخت؟
در مناطق با تراکم زیاد، معمولاً ۴ یا ۵ طبقه روی همکف مجاز است.
آیا میتوان با پرداخت هزینه طبقه اضافه گرفت؟
در برخی موارد خاص (مثلاً بافت فرسوده یا تجمیع پلاک)، بله؛ ولی باید مجوز رسمی از شهرداری دریافت شود.
چطور از تراکم مجاز منطقه مطلع شویم؟
با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک شهر و استعلام از طرح تفصیلی.
اگر بیش از مجوز بسازیم چه میشود؟
شهرداری ممکن است اخطار دهد، جریمه تعیین کند یا دستور تخریب طبقه اضافی را صادر کند.
